不動産投資の全て～ローン活用から活用しないものまで～
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ファイナンシャルプランナー
FPオフィスALIVE代表。山口県出身・広島国際大学医療福祉学部医療経営学科卒。香川大学大学院地域マネジメント研究科地域マネジメント専攻修了。前職は投資用不動産分譲企業勤務
不動産投資のイメージ
不動産投資というと、どんなイメージをお持ちでしょうか？「高年収の人がする」「税金が高い人がする」「マンションやアパートなどのオーナーになる」などのイメージが出てくるかもしれません。
不動産投資はローンを利用して行う投資になります。そのローンというのは不動産投資ローンです。ローンの名前に関しては金融機関および金融会社によって違いますし、年収や職業に関しても要件が違ってきます。
不動産投資のローンは節税の1つ
不動産投資ローンは節税になると聞いたことがあるかもしれません。なぜローンが節税になるかと言いますと、所得税の仕組みにございます。理由としては確定申告にございます。不動産投資をした場合、不動産所得となります。不動産所得は以下のようになります。
不動産所得＝収入－必要経費
必要経費とは「収入を得るためにどのくらい使ったか」です。その必要経費にできるのが、不動産投資ローンの金利です。
その他にも、減価償却費も必要経費にすることができます。減価償却費は、投資した不動産を購入した際に、長年利用すると想定されるために法律に合わせた年数を毎年経費にすることです。
不動産投資ローンの条件
不動産投資ローンに関しては年収や職業に関しても要件が違ってくるとお伝えしました。それではどのような条件なのかを説明してまいります。その条件とは年収、年齢、職業、勤続年数です。
年収
不動産ローンを借りる年収は400万円～500万円が相場ですが、600万円あった方が良いと言うことが条件としている金融機関などが多いようです。
年齢
年齢に関しては返済能力や健康であることを考えると、20代～50代前半となってくると考えられます。
職業
職業に関しては、メインターゲットはサラリーマンや公務員そして医師です。中には経営者や会社役員が不動産投資のための融資を対応している金融機関もございます。
なぜサラリーマンや公務員そして医師をターゲットにするかと言いますと、経営者や役員と違い収入も安定し、ボーナスがあることから金融機関は貸したがります。
勤続年数
勤続年数は基本3年勤めていることを要件としております。ただし例外として研修医の場合、勤続年数半年で融資が下りる金融機関もございます。
このように、不動産ローンを活用して不動産投資を行うのであれば、年収・年齢・職業・勤続年数すべての条件が揃って融資に通るケースがほとんどですが、条件が揃っていてもクレジットカードの支払いや借入金の支払いなどが滞った場合、それだけで審査に通らないこともございます。
借入に対しての信用情報を傷つけないためには
不動産投資をする際には年収・年齢・職業そして勤続年数以外にも、カードローンやクレジット、公共料金の支払いが滞ってしまうと不動産ローンが通らなくなります。不動産投資ローンを通すためにはどのような事をすべきか説明いたします。
それは口座の一本化です。
口座一本化には給料などの収入と、クレジットカードやカードローン、電気水道代などの公共料金の支出を一本化することで、支払いを忘れることなく、他の口座に現金を入れることを最小限にすることが可能になります。
ローン活用せず不動産投資
不動産投資は年収が高い人がするもの、高い買い物だからローンが必要、といったイメージがある、というお話をいたしましたが、不動産投資に関してはローンを活用せず可能なものもございます。それが不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品です。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、1万円から不動産投資ができ、マンションやアパートだけでなく介護施設や保育園そして流通倉庫などたくさんの不動産に投資が可能となります。
そのため節約と貯蓄を両立して、投資すると考えてみるのであれば魅力のある投資方法だと考えています。
一般的な不動産投資と違い投資期間は短く、お金に換えることも早いのでおすすめです。
理由は財務省によりますと「現在の個人向け国債の利回りは0.05％」となっており、利回りも1％に満たないものですが、不動産クラウドファンディングに関しては、実際の不動産に少額で投資するものなので、利回りに関しても個人向け国債や定期預金よりも高いものでございます。
不動産小口化商品
不動産小口化商品は、シニア層におすすめの不動産投資でもございます。理由としましては相続税対策に有効で、遺産分割がしやすい点や相続税支払いに1口を切り崩して、現金化することで相続税の支払いに充てること、そして相続税節税が可能な点などが挙げられます。
相続税の節税が可能な理由としましては、1000万円の現金を不動産小口化商品に投資した場合、現金から建物になることで、その評価は固定資産税評価額にもなり、小規模宅地の特例の適用にもなるので内容としてはお薦めです。
このように、ローンを活用せず不動産投資をするならば、節約や貯蓄が重要となりますので、次に節約と貯蓄の方法を説明いたします。
節約しながら貯蓄する方法
不動産投資はローンを活用せず節約や貯蓄でも行うことができるとお伝えしました。ここでは、たくさんの不動産に投資できるように節約する方法をお伝えいたします。
節約や貯蓄にまず必要なのは、月収以下に抑えること、節約の金額と貯蓄額の目標を決めること、家計簿アプリを活用することです。
節約や貯蓄の目標設定
節約と貯蓄をするとなりますと、1ヶ月〇円と言った目標を作る必要がございます。
その中で、一番お薦めの目標設定としては月収未満に生活費を納めることです。月収未満にすることにより、貯蓄をしやすくなります。仮に月の収入が20万円とした場合、19万円に抑えることにより1万円の貯金ができるという計算です。
家計簿アプリ
家計簿となると、家計簿ノートに一つ一つ書いていかなければならないので面倒になってしまうことがあります。そこで、家計簿アプリを活用すると、このような面倒を解消でき、少しでも自由時間が増えることがポイントです。
家計簿アプリに関しては、収入と支出の見える化が実現できます。
例えば、支出だけ書いているのでなく、支出の中でも食費や光熱費や通信費などに分けている形になっているのでどこを減らせば良いのかアドバイスしてくれる家計簿アプリもあるようです。
検索すればたくさんの家計簿アプリが出てきますが、私のお薦めはマネーフォワードMEです。
おすすめの理由としましては、家計の見える化により、銀行口座の残高不足やクレジットカードの使い過ぎの把握、支出に関しては次回の引き落としをまとめて管理してくれることや、レシートを撮影することで、現金支出も楽々入力、予算機能で今月使えるお金をチェックが可能になる、などです。
食費や日常品の支出に関しても、買ったものを分類してくれるのもあり、細かく入力することを省いてくれるので、時間が少ない方にもおすすめです。
まとめ
不動産投資はローンを活用して行う方法だけでなく、ローンを活用せず節約と貯蓄を両立させ10,000円から不動産投資も可能です。
このように繰り返して、年収が上がってからローンを活用して不動産投資をすることも考えてみれば、節約と貯蓄を繰り返し行いつつ、不動産クラウドファンディングに投資し、資金の頭金を作ることも1つです。
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