住宅ローンの「借りられる額」と「返せる額」の違いとは？
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はじめに
住宅ローンにおいて、借りられる額と返せる額とはそもそもどういうことか、ということに関してまずご説明いたします。
住宅ローンは金融機関にもよりますが、年収から単純計算して非常に大きな額を借りることができてしまいます。毎月全く貯蓄ができていないなど、家計状況に見合っていなくてもです。これがこのコラムでいうところの「借りられる額」です。
それに対して「返せる額」というのは、長期的に、子どもの教育費捻出や配偶者の育児専念による早期退職、老後資金自助努力分の十分な確保までしっかり見据えた、20年、30年スパンで考えた場合の「借りても大丈夫な上限値」ということです。
一般的に「返せる額」よりも「借りられる」額のほうがはるかに大きく算出されてしまう傾向があります。ちなみに銀行さんや不動産屋さん、ハウスメーカーさんは原則として「借りられる額」は教えてくれますが、「返せる」額の計算は多くの場合できないため、教えてくれません。
では、「返せる額」はどのようにして導き出せばよいのでしょうか。
結論を先に申し上げますと「返せる額」の算出のためにはライフプランニングという家族計画の作成が必要となります。今回のコラムではライフプランニングとは一体何なのか、何故そのような分析が必要なのか、ということについて詳しくお伝えしたいと思います。
住宅ローン「借りられる額」の上限
まずは住宅ローンとはどの程度借りられてしまうものなのか、ということについてお伝えしていきます。
各銀行で審査基準はまちまちですし、社会情勢によっても変わってきますのであえてざっくりとお伝えしますが、世帯年収に対して7倍から10倍近い金額が借りられてしまいます。
例を挙げてご説明しましょう。夫が30歳、年収500万円。妻が30歳、年収300万円だったとします。この場合、「返せる額」は7800万円程度となります。住宅ローンの支払いは毎月22～23万円ほどとなりますが（フラット35Sをイメージして当初5年間の金利1%、残30年の金利1.3%で試算）、これはおそらく夫の毎月の手取り金額とほぼ同等でしょう。
この住宅を買ってしまった数年後に、妻が共働きをやめて子育てと家事に専念したら家計の収支はどうなると思いますか？住宅ローンを支払うだけで毎月の世帯収入は底をついてしまい、食費や教育費、通信費、交通費、水道光熱費などあらゆる支出が全て赤字となってしまいます。年2二回のボーナスがあったとしてもとても、毎月の赤字分を取り返すまではいかないでしょう。
こういったご家庭の場合、貯蓄状況や親の援助の有無にもよるので一概には言えませんが、FPとしての個人的な意見ですと2500万円から3000万円の住宅（夫の年収の5倍～6倍）を推奨すると思います。そんな金額では家なんて買えない！と都市部の方々には怒られそうですが現実問題、この程度におさめておかないと住宅と教育費と老後資金のバランスはなかなか取れないのです。
それでは、次の章では「返せる額」の算出方法についてお話をしていきたいと思います。
「返せる額」の算出方法
はじめに、の章でもお伝えしましたが「返せる額」の算出にはライフプランニングが必要です。言葉だけは聞いたことがある、という方も増えてきているとは思いますが、改めてどういったものなのかをお伝えします。
ざっくりとした概念ですが、キャッシュフロー表に基づいた未来家計簿を作成し、家族が将来叶えたいことを経済的側面から実現可能か検証していくことといった意味です。
もう少し表現を変えてご説明しますと、現在の家計において毎月、ボーナス時に入ってくる手取り収入を計算し、毎月、ボーナス時の平均的な支出を計算し、毎年いくらお金が純増（または純減）しているか調べます。そのうえで将来起こりそうな大きなライフイベント（出産、自動車や住宅の購入、子どもの教育費ピーク、お仕事の引退など）を金銭的に見積もりシミュレーションしていくのです。
このような分析表、グラフを作成すると、20年、30年後にどの程度の資産状況になっているのかが予測でき、想定している住宅予算が適正かどうかが見えてくるのです。
ただし、ライフプランニングをする際注意しなくてはならない点があります。それは、
- 社会保険料や年金の試算は複雑なのでエクセルなどで自作しようとしてはいけません
- 無料ライフプランニングソフトなどもありますが、作成後の専門家チェックが大事です
- 専門家に作成を依頼する場合は、住宅分野に詳しいFPを選びましょう
上記3点です。これらの項目を守れば、無理のない返済が可能な「返せる額」が計算できるでしょう。
これから住宅を買う皆さんに伝えたいこと
めまぐるしく時代が変わり、かつてのように約束された終身雇用なんていうものは消えかけ、将来の年収推移も十分に読めない昨今、本当に家なんて買っていいのだろうか、と不安に思うかも知れません。ただ、住宅購入の時期を逸してしまうと、生涯で支払う掛け捨ての家賃という支出累計がどんどん膨れ上がり、老後まで見据えた人生のマネープランが苦しくなってしまいます。
ではどうすれば良いのかというと、まずは今回お話してきたように「返せる額」の範囲内で住宅を買うようにしましょう。
そしてそれでも計画通りにいかなくなることが起きるのも人生なので、そうなった場合に自宅を人に貸したり、売ったりが容易にできる流動性・資産価値ともに高い物件を探して購入することを推奨します。
人生で一番高い買い物だけに、よく作戦を練って後悔のない買い物にしましょう。
